关于运用政府和社会资本相助模式推进公共租赁住房投资建设和运营治理的通知

来源：生长计划部?时间：2015-05-28?浏览量：15132

财综[2015]15号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财务厅（局）、领土资源厅（局）、住房城乡建设厅（委、局），中国人民银行上海总部、各分行、营业治理部、省会（首府）都会中心支行、副省级都会中心支行，各省、自治区、直辖市、计划单列市国家税务局、地方税务局、银监局，新疆生产建设兵团财务局、领土资源局、建设局：

　　为贯彻落实党的十八届三中全会精神，提高公共租赁住房供应效率，凭据《财务部关于推广运用政府和社会资本相助模式有关问题的通知》（财金〔2014〕76号）和《财务部关于印发政府和社会资本相助模式操作指南（试行）的通知》（财金〔2014〕113号）有关要求，现就运用政府和社会资本相助模式（Public-Private Partnership）推进公共租赁住房投资建设和运营治理的有关事宜通知如下：

　　一、充分认识运用政府和社会资本相助模式推进公共租赁住房投资建设和运营治理的重要意义

　　政府和社会资本相助模式是政府与社会资本在公共效劳领域建立的一种恒久相助关系，通过这种相助和治理历程，可以更有效率地为社会提供公共效劳。运用这种模式推进公共租赁住房投资建设和运营治理，有利于转变政府职能，提升包管性住房资源配置效率；有利于消化库存商品住房，增进房地产市场平稳健康生长；有利于提升政府治理能力，改善住房包管效劳。运用政府和社会资本相助模式推进公共租赁住房投资建设和运营治理，作为一项政策立异和制度立异，关于稳增长、调结构、惠民生具有十分重要意义，各地要充分认识这项事情的重要性，积极有序开展试点事情。

　　二、运用政府和社会资本相助模式推进公共租赁住房投资建设和运营治理的基本目标和原则

　　（一）基本目标。通过运用政府和社会资本相助模式，发挥政府与社会资本各自优势，把政府的政策意图、住房包管目标和社会资本的运营效率结合起来，逐步建立“企业建房、居民租房、政府补贴、社会治理”的新型公共租赁住房投资建设和运营治理模式，有效提高公共租赁住房效劳质量和治理效率。

　　（二）基来源则。

　　1.政府组织，社会加入。政府凭据外地区公共租赁住房需求状况，制定公共租赁住房生长计划和年度计划，组织合适的公共租赁住房项目开展政府和社会资本相助试点，选择社会资本加入投资建设和运营治理公共租赁住房。

　　2.权责清晰，各司其职。在公共租赁住房项目条约中，明确政府与社会资本的各自责任，凭据条约约定担负相应的权利、义务、责任和危害。

　　3.激励相容，提高效率。通过综合运用多种政策手段，建立动态调解的租金价格机制，确保社会资本具有稳定合理的投资回报；建立严格的绩效评价机制，对项目运作、住房包管效劳质量和资金使用效率等进行综合考核评价，确保公共租赁住房项目建设运营抵达预期效果。

　　三、公共租赁住房项目政府和社会资本相助模式和条件

　　（一）公共租赁住房政府和社会资本相助项目的基本模式。运用政府和社会资本相助模式推进公共租赁住房投资建设和运营治理，主要是政府选择社会资本组建公共租赁住房项目公司，项目公司与政府签订条约，卖力担负设计、投资建设、运营、维护治理任务，在条约期内通过“承租人支付租金”及须要的“政府政策支持”获得合理投资回报，依法担负相应的危害；政府卖力提供政策支持，按期调解公共租赁住房租金价格，增强公共租赁住房工程建设及运营维护质量监管。条约期满后，项目公司终结，并按条约约定作善后处理。政府对项目公司担负有限责任，不提供担�；蛟市怼�

　　（二）公共租赁住房政府和社会资本相助项目的基本条件。适合运用政府和社会资本相助模式的公共租赁住房项目应当同时具备以下条件：1.已纳入住房包管计划和年度计划。2.项目计划所在区域交通便当，学校、医院等公共基础设施配套齐全。3.户型建筑面积切合公共租赁住房条件�；徒ㄖ婊�40平方米左右的小户型为主，单套建筑面积控制在60平方米以内。4.承租公共租赁住房的包管工具数量稳定。5.包管工具按市场租金水平向项目公司缴纳住房租金。6.政府按包管工具支付能力给予分档补贴及其他政策支持。7.公共租赁住房运营期限不少于15年。

　　四、公共租赁住房政府和社会资本相助项目的适用规模

　　适用政府和社会资本相助模式的公共租赁住房项目主要包括：（一）政府自建自管项目；（二）政府收购的切合公共租赁住房条件的存量商品住房项目；（三）切合公共租赁住房条件且手续完备、债务清晰的停工未完工程项目；（四）以企业为主建设治理的公共租赁住房项目。

　　关于存量和在建的项目，特别是债务规模比较大的政府融资平台公司持有的公共租赁住房，应当在科学评估的基础上，接纳招投标、拍卖、挂牌等执规律则划定的方法将公共租赁住房资产整体转让给项目公司，实行规范的政府和社会资本相助模式运作，转让收入优先用于送还对应的存量政府债务；关于拟新建和收购的项目，从计划、设计、投资建设、运营、治理全历程均可按政府和社会资本相助模式运作。

　　五、规范运用政府和社会资本相助模式推进公共租赁住房投资建设和运营治理

　　（一）建立公共租赁住房政府和社会资本相助项目库。各地应认真梳理、科学甄别适合政府和社会资本相助模式的公共租赁住房项目，建立项目储备库。政府和社会资本相助的公共租赁住房项目由市县财务部分会同同级住房包管部分从存量和新增项目中筛选。

　　（二）做好项目前期论证和准备事情。市县财务部分会同同级住房包管部分引入第三方中介机构和专家，对拟实施政府和社会资本相助的公共租赁住房项目进行须要性、可行性、经济性、合规性评估和物有所值评价，论证项目是否满足政府和社会资本相助项目的须要条件。在此基础上，财务部分应组织开展政府和社会资本相助项目财务蒙受能力论证事情，通过识别、测算项目的各项财务支出责任，科学评估项目实施对目今及今后年度财务支出的影响，为项目财务预算治理提供依据，以包管政府切实履行条约义务，有效防备和控制财务危害，增进项目可连续生长。

　　（三）选择相助同伴。凭据《中华人民共和国政府采购法》、《财务部关于印发<政府和社会资本相助项目政府采购治理步伐>的通知》（财库〔2014〕215号）等有关执规律则划定，综合考虑企业资质、经营业绩、技术和治理能力、资金实力、效劳质量、信誉等因素，择优选择公共租赁住房项目相助同伴。

　　（四）筹组项目公司。凭据“政府引导、企业主导、市场运作、利益分享、危害分担”的原则，由相助企业组建项目公司，具体卖力公共租赁住房项目的设计、投资、建设、运营、维护和治理。

　　（五）签订相助条约。条约的主要内容应当包括：公共租赁住房项目名称、建设规模、投资规模、资金筹集、相助期限、户型结构、运营期限、维修维护责任；住房包管效劳的数量、质量和标准；公共租赁住房租金价格及调解机制；条约期满后项目移交的内容、方法、程序及验收标准，涉及资产处理的，应当事先约定政府与社会资本收益分享比例；建设和运营治理的危害分�；�；项目终止的条件、流程和终止赔偿；违约责任；争议解决方法等内容。

　　（六）建立监管和绩效评价机制。政府对公共租赁住房政府和社会资本相助项目运作、效劳质量和资金使用效率等进行全历程监管和综合考核评价，认真掌握和确定效劳价格和项目收益指标，增强本钱监审、考核评估、价格调解审核，引入第三方进行社会评价，评价结果向社会公示，并作为项目价格、政府补贴、相助期限等调解的依据。

　　六、构建政府支持政府和社会资本相助模式公共租赁住房的政策体系

　　（一）财务政策。市县财务部分统筹运用各级政府安排用于公共租赁住房的资金，通过贷款贴息方法支持公共租赁住房政府和社会资本相助项目购建和运营治理，具体贴息步伐凭据财务部印发的《城镇包管性安居工程贷款贴息步伐》（财综〔2014〕76号）划定执行。同时，凭据公共租赁住房包管工具的支付能力给予分档补贴，重点对城镇低收入住房困难家庭发放租赁补贴，配条约级住房包管部分催促包管工具凭据条约约定的市场租金水平向项目公司缴纳住房租金。关于试行公共租赁住房政府和社会资本相助项目试点的地区，中央财务不改变城镇包管性安居工程资金分派方法。

　　（二）税费政策。对公共租赁住房建设凭据国家现行有关划定免收各项行政事业性收费和政府性基金；落实现行有关公共租赁住房购建和运营治理税收优惠政策。

　　（三）土地政策。一是新建公共租赁住房建设用地可以租赁方法取得，租金收入作为土地出让收入纳入政府性基金预算治理。二是关于新建公共租赁住房项目，以及使用划拨建设用地的存量公共租赁住房项目，经市县人民政府批准，政府可以土地作价入股方法注入项目公司，支持公共租赁住房政府和社会资本相助项目，不加入公共租赁住房经营期间收益分享，但拥有对资产的处理收益权。三是在新建公共租赁住房政府和社会资本相助项目中，可以计划建设一定比例建筑面积的配套商业效劳设施用于出租和经营，以实现资金平衡并有合理盈利，但不得用于销售和转让。

　　（四）收购政策。关于收购切合公共租赁住房条件的存量商品住房项目，凭据政府搭桥、公司主导、双方自愿、保本不亏的原则确定收购价格；也可以按外地公共租赁住房建设本钱及合理收益率确定收购价格。

　　（五）融资政策。一是银行业金融机构要在房地产开发贷款大项下建立公共租赁住房开发贷款的明细核算，对公共租赁住房贷款单独核算、单独治理、单独考核，凭据自身实际，在依法合规、危害可控的前提下，加大对政府和社会资本相助模式公共租赁住房试点项目的信贷支持力度。二是勉励社�；稹茏式鸬裙不鹜üā⒐扇ǖ榷嘀址椒ㄖС窒钅抗救谧省Ｈ侵С窒钅抗究衅笠明日�，适当降低中恒久企颐魅债券的刊行门槛。四是支持以未来收益笼罩融资本息的公共租赁住房资产刊行房地产投资信托基金（REITs），探索建立以市场机制为基础、可连续的公共租赁住房投融资模式。

　　七、扎实做好政府和社会资本相助模式公共租赁住房项目实施事情

　　（一）落实事情责任。财务部会同住房城乡建设部、国家税务总局等相关部分完善落实财税支持政策；领土资源部会同财务部完善落实土地供应支持政策；人民银行、银监会指导催促金融机构做好金融效劳事情。地方各级财务、住房包管、领土、人民银行、银监会等部分，凭据职责分工落实事情责任。同时，地方各级财务部分要会同住房包管部分结合外地区实际情况，制定政府和社会资本相助模式公共租赁住房项目试点计划，指导项目具体实施事情。

　　（二）建立事情机制。各级财务、住房包管、领土、人民银行、银监会等部分，要建立政府和社会资本相助模式公共租赁住房部分联席集会，专门研究解决运用政府和社会资本相助模式推进公共租赁住房投资建设和运营治理历程中泛起的问题，联席集会各部分要增强协作，密切配合，确保各项政策步伐落到实处，规范开展政府和社会资本相助模式公共租赁住房项目试点。

　　（三）开展项目试点。2015年，各地区应当抓紧组织开展政府和社会资本相助模式公共租赁住房项目试点事情，政府和社会资本相助模式公共租赁住房试点项目由市县财务部分会同同级住房包管部分筛选，报省级财务部分会同住房包管部分派合审核确认后实施。关于市县筛选的公共租赁住房项目，每省可选择一定命量的项目开展试点。关于拟实施的试点项目，省级财务部分应当会同住房包管部分将项目区位、投资规模、建筑面积和套数、相助方法、相助期限、资金来源等情况报财务部、住房城乡建设部备案。

财务部领土资源部住房城乡建设部

中国人民银行国家税务总局银监会

2015年4月21日

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